La recogida de llaves por el arrendador de local de negocio no implica aceptación de la resolución del contrato y la exoneración del pago de rentas, ni renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, tras el desistimiento unilateral de la parte arrendataria.

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de León, sec. 2ª, de 6 de febrero de 2020, nº 41/2020, rec. 283/2019, declara que el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento del local de negocio, con incumplimientos del plazo de preaviso, obliga al arrendatario a abonar una indemnización de tres meses de rentas, cuando la exigencia de dicho preaviso es una cláusula válida por estar pactada por las partes. 

La recogida de llaves por el arrendador de local de negocio no implica aceptación de la resolución del contrato y la exoneración del pago de rentas, ni renuncia a la indemnización de daños y perjuicios. 

La recepción de la comunicación y de las llaves por el arrendador no acredita o prueban que la parte arrendadora preste su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les une, y menos aún, que actuase contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito. 

B) Desistimiento unilateral. Indemnización por falta de preaviso. 

Se alega por la recurrente que el actor consintió lo que denomina rescisión del contrato de arrendamiento de local de negocio y que, por lo tanto, no existe ningún tipo de resolución unilateral de la parte arrendataria, y que el contrato no establece ningún tipo de indemnización en caso de producirse la resolución por lo que no procede ninguna indemnización de daños y perjuicios. 

El contrato de arrendamiento de local de fecha 2 de septiembre de 2016, establece una duración de diez años y se prevé que "la parte arrendataria podrá desistir libremente este contrato antes de su vencimiento, debiendo preavisar a la arrendadora con un mínimo plazo de tres meses". 

No obstante, dicho pacto y en cuanto interesa, el 21 de junio de 2017 la arrendataria Doña Matilde suscribe un documento en el que, como arrendataria del local de hostelería, manifiesta "COMUNICO a D. P. Baltasar como dueño y arrendador del mencionado local, mi intención de renuncia al contrato de arrendamiento que tenemos firmado del mismo con fecha 19 de junio de 2017 entregando las llaves del establecimiento en este mismo momento". En dicha fecha la arrendataria abandonó el local y entregó las llaves al arrendador. 

En consecuencia, a partir de la interpretación literal de la cláusula anteriormente transcrita del contrato de arrendamiento, resulta claramente que la facultad de desistimiento unilateral de la arrendataria se condicionó a que se ejerciera mediante un preaviso de tres meses a la arrendadora, por cualquier medio. 

En el presente caso, al tratarse de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, según el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se rige, en primer lugar, por la voluntad de las partes, estando pactado, en este caso, en el pacto referido a la "DURACION DEL CONTRATO", la posibilidad del desistimiento anticipado por la arrendataria, la cual, no obstante, aparece sometida, en los términos pactados, a unos rigurosos términos, no tanto en cuanto a forma, sino en cuanto al tiempo, al exigirse una antelación mínima de tres meses. La parte arrendataria se ha decidido por el desistimiento anticipado del contrato antes del término pactado de diez años, en virtud de la facultad potestativa reconocida en el referido pacto, pero sin cumplir las exigencias en cuanto al plazo de preaviso, siendo así que la exigencia del preaviso en los contratos de arrendamiento de locales es una cláusula perfectamente válida, por no ser contrario a las leyes, la moral, ni al orden público, no habiendo constancia de ninguna comunicación al respecto.

El documento, aportado con la demanda, fechado en 21 de junio de 2017, denominado "RESCISION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO", viene solo suscrito por la arrendataria y del mismo claramente se desprende que no se ha cumplido la exigencia en cuanto al plazo de preaviso.

Por otra parte, aunque se hubiese producido, en se momento, la recepción de las llaves por parte del arrendador, ello no significa aceptación por éste del desistimiento unilateral del contrato. Como dice la SAP de Alicante, sección 9, de 3 de julio de 2012 , "El acto, demostrado y admitido, de devolver las llaves de la vivienda y posesión del local, que se aceptan por los arrendadores, no es en modo alguno demostrativo de su aquiescencia a la resolución anticipada del contrato, sino, antes bien, exclusiva expresión voluntaria del desistimiento, que si no se acompaña con la declaración de voluntad consciente y voluntaria de admitirlo, no deja de ser, por ello, un desistimiento unilateral". Las llaves se recibieron por el arrendador, y nadie niega este acontecimiento, pero en modo alguno significa la aceptación de los efectos pretendidos por la arrendataria pues conforme a lo que dispone el art. 1256 CC la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de unos los contratantes, y si en el presente supuesto se había fijado expresamente la duración del arrendamiento, con facultad de desistimiento unilateral de la arrendataria condicionado a que se ejerciera mediante un preaviso de tres meses, no podía la arrendataria darlo por concluido antes, sin cumplir las exigencias de preaviso. 

Debe aplicarse al caso el criterio jurisprudencial sobre el significado de la entrega de llaves que, según sentencia del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 2000 , prueba que quien las devuelve renuncia al contrato pero no que quien las recibe renuncia a cobrar las rentas por el tiempo de duración pactado, pues "Para que se tenga por hecha, con todas sus consecuencias, la renuncia de un derecho -nazca éste de la ley o de la voluntad de las partes que lo crean a su amparo- tiene que manifestarse, de manera clara y definitiva y concluyente, por actos que demuestren, fuera de toda duda, la voluntad de renunciar de quien tiene capacidad para ello sin posibilidad de presumirla (Sentencias del TS de 25 de mayo de 1974, 26 de septiembre de 1983 y 4 de marzo de 1988) cual hace la sentencia recurrida desde los datos que no son significativos al respecto y sí, en cambio, corresponden a actuación de quien ha resuelto el contrato antes de su tiempo y no puede, a su amparo, eximirse de las demás obligaciones contraídas". La recogida de llaves por el arrendador no implica aceptación de la resolución del contrato y la exoneración del pago de rentas ni renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, como añade la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2007 , al señalar que "[...]tomó posesión de su inmueble el [...] con la recepción de las llaves del local y, a partir de esta fecha, realizó los actos dominicales expuestos en el cuerpo del motivo, lo que no es reprochable, ni constituye obstáculo legal para la reclamación de daños y perjuicios que le fueron ocasionados por el incumplimiento de la demandada". 

Finalmente la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2011 analiza si el silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono de la vivienda y entrega de las llaves por parte del arrendatario equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual, por lo que la posterior demanda en reclamación de indemnización por resolución unilateral del arrendatario resultaría contraria al principio de la buena fe y la teoría de los actos propios y llega a la conclusión que la recepción de la comunicación y de las llaves por el arrendador no acredita o prueban que la parte demandante prestase su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, y menos aún, que actuase contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito. En similar sentido, y con remisión a la anterior sentencia, se pronuncia la sentencia del TS nº 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011, que cita la posterior de 23 de julio de 2018 (rec. 366/2016). 

Por lo que la consecuencia del incumplimiento del preaviso de tres meses pactado en el contrato no puede ser sino la indemnización con tres meses de rentas, por el importe de 2.100 euros (700 x 3) fijado en la sentencia de primera instancia, por lo que el motivo de recurso debe ser desestimado. 

C) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 11 de junio de 2020, nº 299/2020, rec. 1014/2018, recoge que es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento ad nutum, o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil (Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001), y únicamente se admite para los contratos intuito personae, siendo doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996, 14 de febrero de 1997, y 17 de mayo de 1999; RJA 319/1996, 1418/1997, y 4046/1999), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho. 

En relación con el desistimiento del arrendatario en los arrendamientos de local de negocio, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2016, y 23 de julio de 2018; RJA 852/2016, y 2948/2018), la que viene distinguiendo tres grupos de casos:

1º) Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2009 (RJ 2010,400), 6 de noviembre de 2013 (RJ 2013, 7445) (rec.1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (RJ 2014, 322) (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (RJ 2014, 3177). 

2º) Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2002 (RJ 2002, 5500); rec. 54/1997). 

3º) Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución (Sentencia del TS de 9 de abril de 2012 (RJ 2012, 8986); rec. 229 de 2007). 

En este caso, la parte arrendadora no aceptó la resolución anticipada a instancia de la parte arrendataria, ni existió incumplimiento alguno de la arrendadora que motivara la resolución pretendida por la arrendataria, habiendo solicitado la arrendadora, en la reconvención, el pago de las rentas devengadas y que se devengaren hasta la terminación pactada del contrato, por lo que nos encontraríamos, en principio, en el caso 2; aunque, posteriormente, en el curso del proceso, se produjo, en definitiva, la devolución de la posesión a la arrendadora, mediante la entrega de las llaves en el Juzgado de Primera Instancia, resultando de la prueba documental propuesta por la apelante en la segunda instancia (docs. 1, 2, y 3 de la apelación), y la ausencia de prueba en contrario que, desde mayo de 2018, la arrendadora dispone de la posesión del local, y ha podido ponerlo en alquiler a terceros, por lo que, a partir de entonces, nos encontraríamos en el caso 3, porque la arrendadora terminó por aceptar la resolución, sin perjuicio de la indemnización de los daños y perjuicios soportados. 

A mayor abundamiento, en cualquier caso, el desistimiento se encuentra sometido a un régimen especial, que es el de la indemnización, cuando procede, al arrendador, según resulta del tenor literal de las normas que regulan expresamente el desistimiento, que son la del antiguo artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ("...indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta" "que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir."); y la del actual artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio ("...deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización"). 

En el presente caso, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad de la arrendataria, y sin que conste la devolución de la posesión del objeto del arrendamiento a la arrendadora, mediante la entrega de llaves, hasta el 4 de abril de 2018, lo procedente, según lo expuesto, es la indemnización de los daños causados a la arrendadora por el desistimiento unilateral del contrato por la arrendataria. 

Aunque la indemnización correspondiente, cuando procede, puede ser susceptible de moderación, de acuerdo con lo previsto en la norma general sobre responsabilidad contractual del artículo 1103 del Código Civil, pudiendo fijarse la indemnización desde un máximo equivalente a las rentas que correspondan al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, cuando el desistimiento es caprichoso; hasta un mínimo que sea suficiente para cubrir los daños soportados por el arrendador, cuando el desistimiento puede obedecer a una justa causa. 

La moderación, según lo expuesto, ha venido siendo admitida por la doctrina en determinados supuestos, y en concreto para el supuesto de que el local sea arrendado a un tercero con la finalidad de evitar un enriquecimiento injusto del arrendador, supuesto al cual es posible añadir el de la mera posibilidad de arrendamiento a un tercero, aunque no se haya materializado, por la sola voluntad de la arrendadora en mantener la vigencia de un contrato de arrendamiento, con la consiguiente obligación del arrendatario de seguir pagando la renta por un local que se encuentra cerrado y desocupado. 

Así lo ha entendido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004; RJA 2710/2004 que, independientemente de la actitud adoptada por la arrendadora, fija la indemnización a su favor en función del plazo de tiempo necesario para obtener una nueva ocupación del local. 

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2006 y 30 de octubre de 2007; RJA 823/2006 y 8262/2007) la que se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso, siendo la determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria quaestio facti, por lo que, para la aplicación del criterio de moderación es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, es decir, las correspondientes al período entre el desistimiento y la terminación normal del contrato, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, del Texto Refundido de 1964, y 7.2 del Código Civil) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos (arts. 9º, párrafo primero, del Texto Refundido de 1964, 7.1 del Código Civil, 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y actualmente también 247 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). 

En el mismo sentido, es doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001; RJA 2588/2001) que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil, constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo. 

Igualmente, es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002;RJA 6047/2002,y las que en ella se citan), que la buena fe a que se refiere el artículo 1258 del Código Civil es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, y leal, que supone una exigencia de actuación coherente y de protección de la confianza ajena, y que aplicada al contrato integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no sólo a lo que se expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos.

Atendido lo anterior, en el presente caso, se estima procedente la fijación de la indemnización a cargo de la arrendataria, correspondiente a la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, en el importe de las rentas y cantidades asimiladas devengadas, y no pagadas, desde junio de 2017, que es cuando se produjo el inicio del periodo de prórroga por la ausencia de preaviso con la antelación pactada, y hasta abril de 2018, que es cuando, no obstante los ofrecimientos anteriores, desde mayo de 2017, se produjo la devolución, en definitiva, de la posesión a la arrendadora, mediante la entrega de las llaves en el Juzgado de Primera Instancia, resultando de la prueba documental propuesta por la apelante en la segunda instancia (docs. 1, 2, y 3 de la apelación), y la ausencia de prueba en contrario que, desde mayo de 2018, la arrendadora dispone de la posesión del local, y ha podido ponerlo en alquiler a terceros, con independencia de cuál haya podido ser la actuación del Juzgado de Primera Instancia en orden a la entrega de las llaves a la arrendadora, y la actitud de la arrendadora en relación a la recogida de las llaves, las cuales son actuaciones no imputables a la arrendataria que, por lo tanto, no restan eficacia a su acto de devolución de la posesión en abril de 2018. 

Tampoco se ha producido ninguna otra prueba que permita apreciar la concurrencia, en el presente caso, de otros datos que impidan la moderación de la indemnización, por el lucro cesante del arrendador a consecuencia de la terminación anticipada del contrato, y la pérdida de expectativas económicas, no habiéndose producido ninguna prueba documental, testifical, o pericial, acerca del plazo de tiempo necesario para obtener una nueva ocupación de un local de las características del local litigioso, en función de su estado, ubicación, ofertas, o demandas en el mercado inmobiliario. 

En consecuencia, procede la estimación parcial de la reconvención, acordando la condena de Hera Tratesa, S.A.U. a indemnizar a Luri 6, S.A., con la cantidad de 20.124,72 €, correspondiente a las rentas y suministros de junio de 2017 a abril de 2018, absolviéndole del pago de las posteriores hasta mayo de 2019, procediendo, en definitiva, la estimación parcial del motivo de la apelación.

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