El ejercicio de la prostitución en una vivienda arrendada en una comunidad de propietarios es causa para acordar la resolución del contrato de arrendamiento, pero no ha lugar a la indemnización de daños morales a la Comunidad dado que ésta no tiene legitimación como tal para reclamar esta clase de daños.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, sec. 4ª, de 6 de marzo de 2019, nº 95/2019, rec. 42/2019, concluye que el ejercicio de la prostitución en una vivienda arrendada en una comunidad de propietarios es causa bastante para acordar la resolución del contrato de arrendamiento, pero no ha lugar a la indemnización de daños morales a la Comunidad dado que ésta no tiene legitimación como tal para reclamar esta clase de daños, debiendo concretarse en la demanda los vecinos que padecieron el daño y los que debieron ser indemnizados por tal circunstancia.

A) Introducción.

1º) El art. 7.2 de la LPH establece que:

"Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

El artículo 7.2. de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) indica que las actividades molestas serán aquellas "prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

Por tanto, la Ley de Propiedad Horizontal no especifica concretamente qué actividades son las que molestan, sino que habrá que atender a los estatutos de la Comunidad de Propietarios, a las leyes aprobadas por los ayuntamientos y comunidades autónomas, y aquellas previstas en la jurisprudencia. 

En general, puede decirse que son actividades molestas aquellas que dificultan a los demás propietarios o inquilinos el normal y adecuado uso y disfrute de una cosa, ya sea porque producen un perjuicio a los demás, o bien porque la acción se excede de los límites de la normal tolerancia.

En primer lugar, respecto a las "actividades prohibidas en los estatutos", se tendrá que analizar aquellas actividades prohibidas en los propios estatutos de la comunida de vecinos. Estas actividades no tienen por qué ser actividades molestas o insalubres, sino que simplemente no se permitan por cualquier otra razón. El ejemplo más destacable es aquella prohibición de realizar actividades profesionales, comerciales o industriales en la vivienda (tales como una guardería, una consulta médica, etc.), debiendo destinarse obligatoriamente a vivienda habitual. Además, es indiferente que el propietario tenga autorización administrativa para el ejercicio de esa actividad, ya que, si los estatutos de la comunidad de propietarios lo prohíben, éste deberá cesar en la actividad.

En segundo lugar, respecto a las "actividades que resulten dañosas para la finca", deben incluirse todas aquellas actividades que puedan resultar perjudiciales para el inmueble, ya sea en ese momento o en un futuro. En este supuesto, es imprescindible que el daño se acredite de manera objetiva, por lo que no cabe las meras suposiciones. Por ejemplo, serán actividades dañosas para la finca aquellas que consistan en la demolición de elementos estructurales del edificio o la instalación de aparatos que pueda hacer peligrar la resistencia del edificio.

El tercer y último grupo son aquellas "actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas" y que se encuentren previstas en leyes aprobadas por los ayuntamientos y comunidades autónomas. Por tanto, habrá que atender a cada caso concreto, y analizar qué actividades son consideradas molestas en cada lugar.

Además, para que la actividad la podamos encuadrar como molesta debe haber una continuidad o permanencia, no es suficiente que se trate de un hecho aislado. Es decir, la actividad molesta tiene que realizarse de manera continuada en el tiempo, durante un periodo medianamente largo (no puede ser un hecho de una sola vez). Asimismo, la prohibición de realizar actividades molestas lo es tanto para el propietario, incluyendo familiares y allegados que convivan con él, así como arrendatarios, subarrendatarios, usufructuarios o mero poseedor incluso sin título (ocupas). Además, esta prohibición lo es tanto para viviendas habituales como para locales.

2º) Ejemplos de actividades molestas previstas en sentencias de Audiencias Provinciales:

1. Dar de comer a las palomas por ser una actividad molesta e insalubre (AP Oviedo 17-07-2017) o la actividad de crías de palomas en la azotea (AP de Las Palmas 29-01-2009);

2. Tenencia de perros cuyos ladridos se excedan de los cánones habituales (AP Valladolid 02-11-2016), o la suciedad de los perros y el olor que se generan (AP de Álava de 21-06-2017);

3. Colocar jaulas con pájaros en el jardín de la vivienda generando una importante contaminación acústica (AP de Madrid 27-03-2014);

4. Destinar algunas viviendas a hospedaje siempre que haya pruebas de la alteración que la vida de los convecinos ha sufrido (AP de Valencia de 25-03-2015) o alquiler de habitaciones cuando el inquilino causa graves problemas a la Comunidad (AP de Barcelona 03-09-2004);

5. Alquiler de apartamentos por los constantes ruidos, suciedad y falta de cuidados de elementos comunes que conlleva (AP de Valencia de 30-03-2011);

6. Instalación de una barbacoa en una terraza pequeña (AP de Granada de 16-09-2011);

7. Colocar aparatos de aire acondicionados cuando se prueba que provocan molestias a otros propietarios (AP de Alicante 12-06-2014);

8. Local que se utiliza como bar de copas sin licencia hasta altas horas de la madrugada (AP de Madrid 04-11-2013);

9. Utilizar la vivienda como academia, acreditadas las molestias causadas (AP Ciudad Real 15-09-2009);

10. Ejercer la prostitución en una de las viviendas del edificio (AP Madrid 05-10-2009);

11. Emitir ruidos y música constante durante la noche (AP Madrid 16-05-2011).

B) Antecedentes.

Al amparo del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la Calle Torres, nº 10,  de Avilés, ejercita acción de cesación de actividades molestas y reclamación de daños y perjuicios frente a la titular y a la ocupante de la vivienda 2º de dicho edificio, relatando, en síntesis, que en ese piso tienen lugar actividades relacionadas con la prostitución y, "supuestos trapicheos con droga", que vienen prolongándose desde septiembre de 2015 y han dado lugar a numerosas molestias para los vecinos del inmueble, como llamadas constantes y a todas horas, incluida la noche, a los telefonillos o interfonos de los otros pisos efectuados por personas extrañas que preguntan por la vivienda indicada; llamadas a la puerta de los propios domicilios e intentos de entrada en los mismos; presencia de personas extrañas en el interior del inmueble; continuo trasiego de personas; peleas y discusiones, y ruidos y golpes a cualquier hora del día y de la noche.

La sentencia de primer grado acogió la demanda en su totalidad, pues consideró "plenamente acreditados" los hechos constitutivos de la pretensión actora, al tiempo que muy relevantes las molestias generadas, acordando la condena conjunta y solidaria de ambas demandadas al cese de la actividad molesta, al cese y extinción de todos los derechos relativos al uso y ocupación de la vivienda y a abonar a la Comunidad 18.000 euros en concepto de daños morales; prohibió, además, a la propietaria disponer y usar de la vivienda por tiempo de dos años.

Ambas demandadas interpusieron recurso. Las dos cuestionan la valoración de la prueba y el alcance de los pronunciamientos con relación a una y a otra. Los dos recursos serán analizados conjuntamente en cuanto incidan en aspectos comunes.

C) No cabe indemnización por daños morales a la Comunidad de Propietarios.

Debe dejarse sin efecto la condena a indemnizar a la Comunidad por daños morales. La sentencia del TS de 28 de julio de 2016, de la Sala Segunda, niega la legitimación de la Comunidad como tal para reclamar por esta clase de daños, que, "por hacer referencia al sufrimiento, al dolor o a la aflicción de determinados sujetos, son derechos de naturaleza personalísima y no están sometido en su ejercicio al régimen jurídico de constitución de una junta de propietarios, como no pueden pasar tampoco por el régimen legal de adopción de sus acuerdos".

Por el contrario, la sentencia de la Sala Primera de 13 de abril de 2012 sí admitió la legitimación de la Comunidad para actuar en beneficio de los comuneros en cuanto a los perjuicios que se les causan, incluso los morales, pues nunca actúa en nombre propio, efectuándolo siempre a favor de los comuneros.

Cabe entender así que la reclamación que formula la Comunidad por daños morales, que cifra en 18.000 euros, la hace en nombre de los vecinos que habrían sufrido una especial situación de angustia, ansiedad o zozobra por causa de la actividad molesta. Sin embargo, en la demanda no se concreta cuales fueran los vecinos que hubieran padecido esa situación, que parece obvio que no fueron todos pues algunos incluso votaron en contra del ejercicio de esta acción, mientras que de la testifical practicada en el juicio parece desprenderse que esas molestias fueron de muy distinta entidad respecto de los vecinos de la misma planta que la litigiosa y los que habitan inmediatamente sobre o bajo ella, que en relación a los restantes.

En el acuerdo comunitario de 27 de abril de 2017, que facultó al Presidente para interponer esta demanda, ninguna alusión se hacía a tales daños morales, ni siquiera de modo genérico.

Dado que parece evidente que no cabe reconocer a la Comunidad en cuanto tal la condición de sujeto perjudicado respecto a esos daños morales, por su carácter personalísimo, y la falta de individualización de quienes los hubieran sufrido, que tampoco autorizaron expresamente la reclamación por este concepto, y que impide analizar la situación de quien realmente resultase afectado y en qué medida, la conclusión habrá de ser la de desestimar esta concreta petición.

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