Es nula por abusiva la cláusula de un contrato de mantenimiento de ascensores que establece una indemnización, en caso de resolución anticipada, fijada unilateralmente, desproporcionada y totalmente desconectada de los perjuicio reales que hubiera podido producirse.

  

La sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, sec. 1ª, de 22 de mayo de 2019, nº 408/2019, rec. 931/2018, declara nula por abusiva la cláusula de un contrato de mantenimiento de ascensores que establece una indemnización, en caso de resolución anticipada, fijada unilateralmente, desproporcionada y totalmente desconectada de los perjuicio reales que hubiera podido producirse.

Porque el plazo de cinco años pactado limita la facultad de desistimiento del arrendador mediante la exigencia del preaviso con una antelación excesiva de, al menos, 60 días (estipulación 7.1), y una penalización rigurosa del 50% del importe correspondiente a las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la finalización del período contractual.

1º) Objeto de la litis.

El recurso tiene por objeto la sentencia de 17 de mayo de 2018, dictada en autos de juicio verbal nº 20/2018, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Pozoblanco. Dicha resolución desestima la demanda formulada por SCHINDLER, S.A. frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO sito en la Calle Torres, nº 10, de POZOBLANCO, mediante la que aquélla reclama a ésta la suma de 3.524Ž24 euros en concepto de indemnización por resolución anticipada del contrato de mantenimiento de ascensores suscrito entre las partes. El recurrente funda su recurso en: incongruencia, infracción de la Jurisprudencia sobre resolución injustificada de arrendamiento de servicios e infracción de los artículos 1256 1124 y 1101 del Código Civil.

2º) Nulidad de la cláusula de duración y cláusula penal.

En el documento nº 2 de la demanda, expresamente se indica: "se acuerda que la duración del presente contrato será de 5 años. Al final del mismo el presente contrato se renovará automáticamente por 5 años, salvo que una de las partes comunique la otra la decisión de no renovarlo con 30 días de antelación".

Este Tribunal ya se ha pronunciado en numerosas ocasiones sobre ese tipo de cláusulas con igual duración en contratos de esa naturaleza.

En este sentido, la SAP de Córdoba (Secc. 1ª) de 29 de noviembre de 2016 (ROJ: SAP CO 984/2016) sostiene que:

“Como hemos señalado en Sentencia de 9.6.2014 (rollo 375/14 , citada por la Sentencia de 8.7.2014 ) ha de tenerse en cuenta que nos encontramos ante un contrato con condiciones generales predispuestas y que la mencionada cláusula no fue negociada, sino impuesta y que, en tanto que contraviene, dificulta y sanciona económicamente la facultad que la ley reconoce al arrendatario de la obra de dar por resuelto unilateralmente el contrato sin más contraprestación que la indemnización al contratista por sus gastos, trabajo y utilidad (artículo 1.594 del Código Civil, ya citado), no puede ser calificada sino como abusiva.

En efecto, el plazo de cinco años pactado limita la facultad de desistimiento del arrendador mediante la exigencia del preaviso con una antelación excesiva de, al menos, 60 días (estipulación 7.1), y una penalización rigurosa del 50% del importe correspondiente a las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la finalización del período contractual. Debemos tener en cuenta que en materia de arrendamientos de obras o servicios, viene reconociendo la facultad de desistimiento "ad nutum", o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil , como derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil (STS de 31.5.2001 ), no dependiendo en absoluto de los móviles o razones que hayan inducido al comitente a desistir unilateralmente del contrato y mucho menos de que concurran o no los requisitos del artículo 1124 del Código Civil y doctrina legal que lo desenvuelve para obtener la resolución de las obligaciones recíprocas, por tratarse de preceptos autónomos e independientes entre sí que contemplan figuras jurídicas diferentes y se someten a distinto tratamiento, al quedar la facultad que el primero otorga al libre arbitrio de su titular, sin necesidad de justificación de ninguna clase, y depender la eficacia de la acción conferida por el segundo de la conducta observada por cada uno de los contratantes".

El mismo criterio ha sido seguido por nuestra Audiencia Provincial en cláusulas de la misma duración (5 años) establecidas en contratos suscritos por la actora (Schindler, S.A.), pudiendo citarse la SAP de Córdoba (Secc. 1ª) de 23 de enero de 2018 (ROJ: SAP CO 139/2018) o SAP de Córdoba (Secc. 1ª) de 31 de julio de 2015 (ROJ: SAP CO 641/2015).

3º) Valoración jurídica de la cláusula penal.

La parte actora ha insistido en que se llevó a cabo una negociación individualizada sobre esa cláusula. Según el art. 82.2.2 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, el empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba. En el presente caso, SCHINDLER, S.A. no acredita tal extremo, sin que se haya articulado ninguna prueba eficaz a tal fin, no haciéndose mención en el recurso de forma concreta a la misma. Solo se hace una referencia genérica a la negociación con el administrador de la demandada.

Por los motivos antes expuestos, debe considerarse nula dicha estipulación, como hace la resolución recurrida.

La cláusula penal se establece en la estipulación 9ª.3 del contrato, en la que se dispone que:

“Cualquiera de las partes podrá cancelar el presente contrato en cualquier momento sin motivo legal alguno. Sin embargo, en caso de que una de las partes decida finalizar el presente acuerdo antes de su fecha de terminación, se acuerda que la parte que lo dé por finalizado abonará a la otro parte una indemnización por daños del 50% de la cantidad pendiente de facturar por el tiempo de mantenimiento restante hasta la fecha de la finalización, basada en la última factura incrementada en los descuentos acordados con el cliente por la duración del contrato".

Conforme al art. 87 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, dicha condición general debe ser considerada abusiva, al establecer una indemnización fijada unilateralmente, desproporcionada y totalmente desconectada de los perjuicios reales que hubiera podido producirse.

Ese criterio ha sido seguido en numerosas ocasiones por este Tribunal. Podemos citar nuestra sentencia de En este punto, debe seguirse el criterio indicado por nuestra sentencia de 31 de junio de 2013 (ROJ: SAP CO 983/2013), que sostiene:

“La cláusula penal del contrato supone que la parte que se enfrente a la resolución unilateral de la otra deberá de recibir el 50% del importe del mantenimiento pendiente. La conclusión que se va a alcanzar respecto de esta condición contractual concreta va a ser bien distinta de la anterior porque ésta sí que es una cláusula abusiva al derecho del consumidor y usuario. Para explicar las razones de esta conclusión conviene antes hacer una introducción sobre el tipo de contrato suscrito por las partes, naturaleza desde la que extraeremos datos de interés para saber del carácter abusivo o no del citado acuerdo contractual.

Como sabemos, un contrato de mantenimiento de ascensor participa de las características del contrato de obra y del de arrendamiento de servicios, toda vez que la persona o empresa contratada se compromete a prestar el servicio de mantener el ascensor en buen uso a través de actuaciones u "obras" concretas y puntuales. La resolución unilateral por parte del arrendatario es posible si el mismo ya no encuentra ventaja alguna en las circunstancias concretamente pactadas, lo mismo que es posible para el caso concreto del arrendamiento de obra ex artículo 1.594 del Código Civil, precepto legal que autoriza expresamente el desistimiento unilateral del dueño de la obra por su sola voluntad, eso sí, indemnizando al contratista por los gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella. Tal y como recuerda su sentencia de 19 de octubre de 2011, esta Audiencia Provincial, a partir de la sentencia de 7 de marzo de 2002, viene considerando que los contratos de mantenimiento de ascensor como el suscrito entre las partes pueden acoger un específico pacto de fijación de la liquidación de daños y perjuicios a partir de considerar tan admisible la resolución unilateral del contrato por parte de la Comunidad propietaria del ascensor como la concesión de una indemnización compensatoria de la frustración de la legítima expectativa de crédito que tenía la empresa mantenedora en función del plazo de duración pactado, dado que "se está en presencia de una resolución unilateral del contrato sin causa objetiva imputable a la entidad demandante".

4º) Aclarado que ese pacto compensatorio es legítimo, el siguiente paso en el caso que nos ocupa es determinar si a la luz del Derecho de los usuarios y consumidores el contenido del mismo produce un desequilibrio importante o no para la parte para la que el mismo está pensado, esto es, la Comunidad de propietarios que decida rescindir unilateralmente el contrato suscrito antes de la fecha de su vencimiento.

El contrato de referencia cuantifica la indemnización en un 50% de las facturas pendientes desde la fecha de rescisión hasta la fecha de vencimiento, una cuantificación sobre el que ha tenido ocasión de pronunciarse también esta Audiencia para considerarla directamente abusiva”.

Sentencias posteriores mantienen dicha abusividad, como la de 29 de noviembre de 2016, antes citada.

En consecuencia, siendo nula la cláusula que fija la cláusula penal y no habiéndose acreditado perjuicio real alguno por la actora, debe confirmarse la sentencia de instancia.

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