Sobre el derecho a compensación económica adecuada por el terreno invadido por un tercero.
Establece el art. 361 del Código Civil:
“El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente”.
El art. 361 del Código Civil es uno de los preceptos que en el Código Civil actualizan el principio de enriquecimiento sin causa. La doctrina jurídica dominante emanada en torno a la interpretación del art. 361 CC viene sosteniendo de manera uniforme que esta disposición legal no admite la accesión automática en beneficio del dueño del terreno, a quien simplemente se concede un derecho potestativo , consistente en optar por hacer suya la obra o, contrariamente, por obligar al constructor a la adquisición del terreno ; ahora bien, este derecho potestativo, que supone una facultad de decidir, conlleva necesarias contraposiciones, y así, en el supuesto de que el dueño del terreno opte por hacer suya la obra , deberá indemnizar de una manera previa, o cuando menos simultánea, evitando con ello un enriquecimiento injusto por su parte.
La consecuencia de la aplicación de la accesión invertida es el reconocimiento, a favor del dueño del suelo invadido, del derecho a una compensación económica justa por la ocupación parcial de su finca; estableciendo la jurisprudencia sobre este punto que para la determinación del precio que ha de abonar el ocupante al titular dominical del terreno debe tenerse en cuenta, no sólo el estricto valor del terreno ocupado, sino también todo el quebranto y menoscabo económico que repercuta sobre el resto por la segregación producida (SSTS de 26-3-1971, 3-3-1978- 27-11-1984 etc.).
Junto con lo anterior cabe señalar la naturaleza real de la accesión como modo de adquisición de la propiedad y en tal sentido se puede citar, entre otras la SAP Tarragona nº 39/2009 de 5-2-2009 (rec., 220/2008, Secc. 3ª):
“Y en cuanto a su naturaleza jurídica que "la accesión como modo de adquisición del dominio (art. 353 y 358 del Código Civil y 277 Compilación) participa de la naturaleza de los derechos reales de manera que la acción que de ella se deriva puede ser interpuesta frente a quien resulte ser poseedor o propietario actual de la cosa" (SAP de Barcelona, sección 14ª, de 26-03-2001) ....”.
Así como la SAP de Oviedo nº 346/2003 de 14-7-2003 (rec. 249/2003, secc. 6ª):
“Por lo tanto, quien construye, planta o siembra sobre terreno ajeno (...) no tiene un derecho real de dominio sobre lo edificado, plantado o sembrado, sino sólo un mero derecho de crédito a ser indemnizado si actuó de buena fe (arts. 361 y 362 del Código Civil). Pero esta acción personal o de crédito nada tiene que ver con aquella otra contradictoria del domino de evidente naturaleza real, como es la que aquí fue ejercitada de manera exclusiva”.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Teruel de 9 de junio de 2021, declara que el artículo 361 del Código Civil no atribuye de forma automática al dueño del terreno la propiedad de los edificado sobre él, sino que le reconoce el derecho a hacer suya la obra abonando previamente la indemnización que corresponda por los gastos necesarios y útiles que hubiera efectuado quien realizó la construcción.
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